Mua bán tài sản: Giá đắt, giá rẻ và giá tốt

“Đối với tài sản cụ thể như nhà kho, đất, nhà ở thì tính lợi tức thu được mỗi năm từ việc cho thuê với lãi suất ngân hàng hiện tại. Nếu lợi tức thu được cao hơn gửi ngân hàng tức là giá tốt để mua”. 

Đầu năm 2014, Công ty Kinh doanh Nhà Intresco cho biết đã bán xong dự án Intresco Tower trên đường Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận, TP.HCM. Trong thương vụ này, Intresco cho rằng, họ phải chấp nhận bán lỗ gần một nửa giá vốn do áp lực trả nợ ngân hàng.

Đây là trường hợp hiếm hoi mà thông tin được công bố một cách rộng rãi. Những con sóng gập ghềnh của nền kinh tế trong những năm qua có thể đánh gục bất cứ ai, kể cả đơn vị kinh doanh nhà chuyên nghiệp và hầu như không đầu tư ngoài ngành như Intresco. Công ty này đã sa cơ từ năm 2011 với khoản lỗ hơn 137 tỉ đồng. Đến năm 2012, Intresco kiếm lại được vài tỉ đồng lợi nhuận, nhưng không vượt qua nổi năm 2013 do áp lực tài chính quá lớn. Và tính đến hết quý III/2013, Intresco lỗ hơn 23 tỉ đồng. Đến nước này, họ đành phải bán tháo tài sản để giải quyết nợ nần.

Chuyện bán tháo không còn là chuyện lạ, nhưng vấn đề ở đây là các tài sản được rao bán có thực sự tốt về mặt giá cả đối với các “thợ săn”? 

Giá đắt, giá rẻ hay giá tốt?

Quy luật mua bán muôn đời vẫn đúng: người bán muốn bán giá cao, người mua muốn mua giá thấp. Nhưng trong điều kiện thị trường vừa qua, rất nhiều người bán cho rằng, họ đã bán với mức giá rẻ nhất có thể. Hãy xem động thái giá cả của người bán qua bất động sản, một loại tài sản được bán tháo nhiều nhất trong năm 2013.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, phân tích hầu hết các dự án sau một thời gian “đắp chiếu”, vì không chịu nổi lãi vay và thiếu vốn, đã phải bán lại với giá thấp hơn rất nhiều so với giá vốn. “Mức lỗ cao nhất của giao dịch tôi từng biết lên đến 50% giá vốn”, ông nói.

Theo ông Đực, nhiều chủ đầu tư than vãn khi bán lại dự án chỉ mong trả hết nợ và chịu mất hết vốn liếng. Trong năm 2013, một công ty bất động sản có tiếng đã mua lại gần chục dự án phía Tây Nam TP.HCM (quận Tân Phú, Tân Bình, quận 12) với giá khá thấp. Có dự án chủ đầu tư bỏ vốn mua đất 100 tỉ đồng, chi phí xây dựng thêm 80 tỉ đồng nữa nhưng rốt cục chỉ bán được với giá khoảng 100-120 tỉ đồng.

Câu chuyện bán giá rẻ, giá thấp này không chỉ xảy ra với các ông chủ kinh doanh địa ốc. Một trường hợp khác là Công ty Cà phê Thái Hòa. Hồi giữa năm 2012, với lực nợ trên 1.200 tỉ đồng mà phần lớn là nợ ngân hàng, trong khi vốn chủ sở hữu âm, công ty này phải bán và thế chấp nhiều dự án với giá thấp hơn giá trị thực (theo họ đánh giá) cho ngân hàng. Chẳng hạn, dù nợ Ngân hàng Hàng Hải khoảng 100 tỉ đồng nhưng Thái Hòa phải bán cho ngân hàng này dự án Thái Hòa Điện Biên với giá 40 tỉ đồng cộng với 51% dự án cà phê bên Lào trị giá 100 tỉ đồng nữa mới coi như ổn thỏa. Tính thô thiển là họ “thiệt” 40 tỉ đồng.

Ngoài ra, Thái Hòa cũng nợ Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB) khoảng 350 tỉ đồng. Tuy nhiên, tài sản thế chấp lại cao hơn khoản nợ khá nhiều. Thái Hòa cho biết họ phải thế chấp bằng nhà máy ở Lâm Đồng trị giá đến 416 tỉ đồng, cộng với khách sạn ở Quảng Trị cùng nhà máy ở Sơn La. Tính thô thiển là họ “thiệt” quá nhiều.

Qua những trường hợp trên, những tưởng rằng, các tài sản cứ được bán rẻ, bán thấp là hấp dẫn, song trên thực tế, ý kiến của các chuyên gia, cũng như phía bên mua đã cho thấy bức tranh rõ nét hơn.

Theo Tiến sĩ Trần Vinh Dự, Giám đốc Công ty Tư vấn TNK Capital Partners, một khi đã hết cách, doanh nghiệp mới tính đến chuyện bán tài sản, nhưng có những tài sản được rao bán với giá thấp nhưng chưa hẳn đã tốt để mua. “Nhiều khi giá 0 đồng vẫn còn cao”, ông đánh giá. Chẳng hạn, một công ty giáo dục ở Hà Nội được rao bán vào năm ngoái. Có vốn điều lệ khoảng 100 tỉ đồng nhưng công ty này lỗ đến hơn 250 tỉ đồng, tức âm vốn hơn 150 tỉ đồng. “Nếu mua công ty này với giá 0 đồng thì vẫn không đáng”, ông nói.

Giám đốc đầu tư của một quỹ đầu tư tại TP.HCM (không muốn nêu tên) cho rằng người mua tài sản là doanh nghiệp cần phải có nghề. Tức họ phải có kinh nghiệm hoạt động trong ngành, có năng lực tái cấu trúc sau khi mua lại, đồng thời cũng phải biết định giá mua tài sản ở “giá tốt” (ông này nhấn mạnh từ “giá tốt” để chỉ về khả năng phát triển tài sản của bên bán đối với bên mua tiếp tục trong tương lai).

Có thể dẫn ra 2 trường hợp mua được tài sản giá tốt và hái quả ngọt là trường hợp Thủy sản Hùng Vương mua Lâm Thủy sản Bến Tre và trường hợp Quỹ Red River Holdings mua cổ phiếu Tập đoàn Hoa Sen.

Cuối năm 2010, Thủy sản Hùng Vương chi hơn 33 tỉ đồng để nắm 24% cổ phần của Lâm Thủy sản Bến Tre và trở thành cổ đông lớn nhất. Điều đáng nói là trong hai năm 2009 và 2010, Lâm Thủy sản Bến Tre đã liên tục thua lỗ, đặc biệt năm 2010 công ty này lỗ hơn 50 tỉ đồng, vậy nhưng Hùng Vương vẫn trả giá mua cao gấp đôi so với thị giá khi ấy (khoảng 6.000 đồng/cổ phiếu). Nhưng đối với Hùng Vương, giá này không hề cao.

Họ nhận thấy đây là giá hợp lý (không rẻ, cũng không đắt) để có thể sở hữu thêm 800 ha mặt nước nuôi trồng, tương đương khoảng hơn 1.000 ha đất từ Lâm Thủy sản Bến Tre. Trong khi đó, để phát triển được vùng nguyên liệu chỉ cỡ 20 ha thôi thì Hùng Vương cũng đã mất tương đương số tiền ấy với thời gian là 2 năm. Chứng minh thực tế, sau khi mua Thủy sàn Bến Tre và một số công ty khác, doanh thu và lợi nhuận ròng của Hùng Vương đã tăng gấp đôi.

Trường hợp khác là Tập đoàn Hoa Sen. Cuối năm 2011, khi triển khai dự án nhà máy Tôn Hoa Sen Phú Mỹ, tập đoàn này phải chịu áp lực rất lớn về tài chính. Trong năm 2011, nợ ngắn hạn của Tập đoàn luôn vượt tài sản ngắn hạn. Tỉ suất nợ ngắn hạn/vốn chủ sở hữu cũng rất cao.

Với tình cảnh như vậy, giá cổ phiếu Hoa Sen đã giảm từ 16.000 đồng/cổ phiếu từ đầu năm 2011 xuống quanh mức 6.000 đồng/cổ phiếu vào cuối năm này. Các quỹ đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài, thậm chí vài cổ đông nội bộ cũng liên tiếp bán ra cổ phiếu, làm cho tình hình giá càng căng thẳng. Nhưng ngược lại, Quỹ Đầu tư Red River Holdings lại đăng ký mua vào bất chấp thị trường. Đầu năm 2012, Quỹ này đã mua thêm hơn 133.000 cổ phiếu của Hoa Sen để nâng tỉ lệ sở hữu lên trên 5%. Quả ngọt đã thấy rõ khi đến nay, Red River đã nắm gần 17% cổ phần Tập đoàn Hoa Sen sau vài lần mua và mức giá cổ phiếu đã tăng lại trên mức 40.000 đồng/cổ phiếu và tình hình kinh doanh của họ ngày càng tốt hơn, các nhà máy tiếp tục hoạt động hết công suất.

Hùng Vương và Red River Holding có thể được xem là những nhà đầu tư chuyên nghiệp, nên có người cho rằng, sự thành công của họ trong việc chọn mua tài sản với mức giá tốt là chuyện bình thường. Trong khi đó, theo ông Nguyễn Nam Sơn, Giám đốc Điều hành Quỹ Đầu tư Vietnam Capital Partners (VCP), cần xem xét tiêu chí giá mua tốt dựa trên tham chiếu với lãi suất ngân hàng. Đối với tài sản cụ thể như nhà kho, đất, nhà ở thì tính lợi tức thu được mỗi năm từ việc cho thuê với lãi suất ngân hàng hiện tại. Nếu lợi tức thu được cao hơn gửi ngân hàng tức là giá tốt để mua. Tuy nhiên, giá tốt hay không còn tùy vào chiến lược của người mua. 

Hàng giá tốt vẫn không nhiều

Một thực tế là dù các tài sản được rao bán khá nhiều, nhưng việc gặp nhau về giá (giá tốt cho cả bên bán và mua) không hề dễ dàng.

Năm 2011, Quỹ Đầu tư Saigon Asset Management (SAM) có ý định liên kết với Ngân hàng Công Thương Việt Nam huy động 150 triệu USD lập quỹ đầu tư để chuyên đầu tư vào tài sản đang được rao bán nhiều trên thị trường. Tuy nhiên, hiện nay, kế hoạch này đã không được triển khai như mong muốn. Ông Louis Nguyễn, Giám đốc Điều hành SAM, cho biết có nhiều lý do cho việc này, nhưng quan trọng nhất là thị trường mua bán tài sản ở Việt Nam chưa có tiến triển. “Trong khi các tài sản loại này trên thế giới giảm giá 80-90% thì ở Việt Nam, hàng có nhiều nhưng giá không giảm nhiều. Như giá bất động sản chỉ giảm 10-30% trong năm qua, chẳng hạn”, ông nói.

Ông Dự, TNK, cũng cho biết vài quỹ đầu tư cũng đặt hàng tìm mua các loại tài sản giá tốt trong lĩnh vực bất động sản và các ngành khác. Nhưng ông thừa nhận việc đi tìm hàng rất khó. Người mua lúc nào cũng có nhưng khó tìm người bán.

Khi thị trường bất động sản Mỹ bị khủng hoảng (2008-2010), tài sản giá tốt xuất hiện nhiều và được giao dịch nhanh chóng. “Có ngày các chủ đầu tư bán được cả ngàn căn nhà qua hình thức đấu giá”, ông Dự cho biết. Ở Việt Nam, các hình thức rao bán chưa nhiều, chủ yếu người bán tự đi tìm đối tác, số người nhờ đến nhà tư vấn rất ít. Các trường hợp thông qua đấu giá thường là cách để làm thủ tục chuẩn bị cho việc giải thể hoặc phá sản như trường hợp của Công ty Cáp Sài Gòn (CSG) trong năm rồi.

Còn với tài sản các ngành khác, theo ông Dự, người mua hiện nay chủ yếu nhắm đến các tài sản bất động sản của doanh nghiệp vì tiềm năng phục hồi cao và thủ tục không quá phức tạp nhưng phần lớn các tài sản này đều đã được thế chấp cho ngân hàng. “Nếu ngân hàng chịu thanh lý chúng với giá rẻ thì cũng đồng nghĩa với việc bên bán chấp nhận chịu lỗ để thu hồi vốn. Nhưng rõ ràng, ngân hàng không muốn thực hiện điều này”, ông nhận xét.

Gần đây, hàng loạt doanh nghiệp nhà nước đã công bố thoái vốn ngoài ngành. Trong số này sẽ có nhiều tài sản có giá tốt. Nhưng theo ông Dự, nhà đầu tư không hẳn sẽ có cơ hội mua. Bởi lẽ, một số khoản được bán với giá cao trong khi số khác hầu như chỉ còn cái xác, mua bao nhiêu cũng đắt.

Trong những ngày cuối cùng của năm 2013, hàng chục doanh nghiệp tiếp tục công bố bán tài sản để tái cơ cấu công ty. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng chịu bán với giá tốt (cho bên mua) mặc dù áp lực tài chính không hề nhỏ.

Chẳng hạn, Công ty Hữu Liên Á Châu (HLA) đã công bố thoái vốn khỏi công ty con và liên kết là Thép Hữu Liên và Minh Hữu Liên. Mặc dù lỗ gần 236 tỉ đồng trong năm 2013 và nợ ngắn hạn đã gần bằng tài sản ngắn hạn nhưng HLA vẫn quyết không bán thấp. Hiện nay, Hữu Liên Á Châu sở hữu 100% vốn tại Thép Hữu Liên và 30% tại Minh Hữu Liên (kinh doanh nội thất) với tổng giá trị hơn 114 tỉ đồng.

Ông Trần Tuấn Nghiệp, Tổng Giám đốc HLA, cho biết sẽ tìm đối tác bán bằng giá vốn đã bỏ ra. “Có bán thấp hơn giá vốn cũng không giúp được gì nhiều trong việc giải quyết vấn đề tài chính. Quan trọng hơn, chúng tôi không muốn ảnh hưởng nhiều đến quyền lợi cổ đông”, ông nói.